Андрей Захаров: почему 80% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости
В 2025 году на российском рынке коммерческой недвижимости зафиксировано заметное снижение инвестиционной активности. По данным консалтинговой компании CMWP, доля пустующих офисов в Москве опустилась до 17-летнего минимума, но это не привело к увеличению числа сделок: в условиях жесткой денежно-кредитной политики, высоких процентных ставок и подорожания квадратных метров инвесторы стали осторожнее. Средневзвешенная базовая ставка аренды, рассчитанная по сделкам за период с 1 января по 30 ноября 2024 года, составила 23,09 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, что на 10% превышает показатель аналогичного периода 2023 года. Экспертв отмечают, что выбор коммерческого помещения требует тщательного анализа, ведь 80% инвесторов совершают одинаковые критические ошибки, которые способны привести к серьезным финансовым потерям.
«Идеальный выбор коммерческого помещения основывается на тех задачах, которые ставит инвестор перед брокером. У всех они разные: кому-то нужен пассивный доход, кому-то — помещение для собственных нужд, а кто-то рассматривает активные инвестиции, чтобы модернизировать объект, увеличить рыночную стоимость и перепродать. Но при выборе коммерческой недвижимости важно не только учитывать собственные желания, но реально понимать какие точки удовлетворенности этот объект закроет. В этой сфере много подводных камней, и лучше совершать покупку с профессионалами, которые проверят юридическую составляющую сделки и смогут гарантировать ее прозрачность. Локация и поток клиентов играют важную роль, но они не являются единственными факторами для принятия решения. Каждый объект индивидуален, и его ценность определяется в первую очередь экономической моделью, которая закладывается в инвестиционную стратегию и способами перехода из одного инвестиционного проекта в другой», — говорит Андрей Захаров, основатель агентства недвижимости «Новактив».
Первая распространенная ошибка связана с неправильным анализом локации и трафика. Недостаточно просто ориентироваться на престижный район или кажущуюся проходимость: необходимо сопоставить формат бизнеса с конкретным местом, изучить портрет целевой аудитории, оценить ближайших конкурентов и реальный потенциал спроса. По данным ФНС, в 2024 году количество ликвидированных коммерческих компаний сократилось по сравнению с 2023 годом на 20%, до 203 тыс., однако в 15% случаев закрытие магазинов «у дома» было вызвано именно ошибками в расчетах покупательского потока. Вторая критическая ошибка — недооценка юридических рисков. Распространены ситуации, когда помещения имеют незарегистрированные перепланировки, переходящие долги прежних владельцев или обременения. В 2024 году в одной только Москве выявили 478 объектов с несогласованными изменениями, а общая сумма штрафов превысила 1 миллион рублей.
Третья типовая ошибка — некорректная финансовая модель, когда инвесторы переоценивают аренду и недооценивают эксплуатационные, налоговые и страховые расходы. Раньше в крупных городах при покупке коммерческих площадей учитывали примерно 8 лет окупаемости или 12% годовых, но теперь сроки смещаются к 10–12 годам, а доходность снижается до 8–10%. Владелец, ориентируясь на завышенные цифры, сталкивается с тем, что реальная прибыль оказывается намного меньше ожиданий. Четвертая ошибка — игнорирование технического состояния и конструктивных особенностей здания. Привлекательный на первый взгляд объект может потребовать серьезных вложений в ремонт систем водоснабжения, электропроводки, вентиляции или даже несущих конструкций. Подобные дефекты нередко выявляются уже после сделки и становятся источником неожиданных расходов, способных резко уменьшить рентабельность инвестиций.
Пятая распространенная ошибка связана с отсутствием продуманной стратегии выхода из инвестиционного проекта. Согласно исследованию «РБК», 30% владельцев, пытавшихся продать коммерческую недвижимость в 2024 году, не смогли найти покупателя на условиях, соответствующих их ожиданиям. Причиной обычно становится неоправданно высокая цена, недостаточная ликвидность локации или устаревшая инфраструктура объекта.
Если инвестор не думает заранее о возможной перепродаже или пересдаче, он рискует надолго остаться с помещением, которое не приносит желаемой прибыли. В результате капиталы замораживаются, а нагрузка по содержанию объекта продолжает расти.
По прогнозам, в 2025 году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составит 550–600 млрд рублей, что на 25–30% ниже показателей 2024 года. Усиление конкуренции побуждает продавцов скрывать недостатки помещений — от конструктивных проблем до неблагоприятной окружающей инфраструктуры. Эксперты отмечают, что перспективными остаются помещения небольшой площади (100–200 кв. м), востребованные для торговли, а также объекты площадью 300–500 кв. м для магазинов и кафе.
Только грамотный подход, опирающийся на проверенные данные и профессиональную экспертизу, поможет сохранить капитал и добиться стабильной окупаемости, несмотря на непростую экономическую конъюнктуру.