Девелопер Захар Вальков: средняя ставка аренды больше не показывает, насколько конкурентоспособен склад

Для крупных логистических проектов главным вызовом сегодня стала работа в условиях множества меняющихся факторов, а оценивать конкурентоспособность складской недвижимости по одной средней ставке аренды уже нельзя, считает генеральный директор индустриального парка «Северные Врата» девелоперской компании RDS Захар Вальков.

По его словам, рынок складской недвижимости Московского региона всего за два года пережил резкую смену условий. В 2024 году свободных качественных площадей практически не было, вакансия в прямой аренде опустилась до 0,1%, а с учётом субаренды составляла 0,7%, поэтому арендаторам приходилось выбирать из ограниченного объёма готового предложения, заключать сделки ещё на этапе строительства и подстраивать собственные планы развития под те площади, которые удавалось найти.

Дефицит напрямую отразился на ставках. Вальков напомнил, что в 2020 году средняя ставка на качественные склады Московского региона составляла 4 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов, а в 2024 году она достигла 12 тыс. руб. за кв. м в год.

В 2025 году ситуация начала меняться. По данным, которые привёл девелопер, за этот год в Московском регионе ввели 3,5 млн кв. м складских площадей, а по итогам 2026 года объём нового строительства оценивается примерно в 4 млн кв. м. Вакансия с учётом субаренды выросла с 0,7% в 2024 году до 4,3% в 2025 году и достигла 6,9% по итогам девяти месяцев 2026 года. Аналитики NF Group прогнозируют, что к концу года она снизится до 5,5-6%, а в 2027 году составит 4,5-5,5%. Средняя ставка аренды за девять месяцев 2026 года, по данным консультантов, равнялась 10 140 руб. за кв. м в год, и к концу года она может опуститься примерно до 9 500 руб. за кв. м.

Эти цифры, по мнению Валькова, наглядно показывают, как быстро меняется рынок, однако в конкретной сделке средняя ставка объясняет всё меньше. На стоимость и эффективность объекта влияют расположение, возраст и технический уровень здания, инженерные системы, доступные электрические мощности, параметры территории и скорость запуска операций. Современный склад в стратегически выгодной локации и объект старого фонда в неудачном месте формально относятся к одному рынку, но для арендатора решают совершенно разные задачи.

Девелопер обратил внимание и на то, что крупные логистические и индустриальные проекты реализуются на длинном горизонте. Большой мультиформатный парк строится очередями на протяжении нескольких лет, и за это время успевают измениться стоимость финансирования и строительства, поведение арендаторов, логистические маршруты, параметры спроса, требования к объектам и скорость принятия решений в бизнесе. Отсюда, по словам Валькова, и вытекает главная сложность для девелопера: мало построить качественный объект и вывести его на рынок, нужно постоянно управлять множеством факторов, корректировать параметры следующих фаз, сохранять финансовую устойчивость проекта и качество продукта, а также предлагать решения, которые будут актуальны именно в тот момент, когда сдаётся очередной корпус.

Он напомнил, что за последние пять лет рынок прошёл через несколько совершенно разных периодов, но пятнадцать-двадцать лет назад, когда его компания строила первые крупные складские комплексы, проблема была иной. Качественных складов в сегодняшнем понимании тогда практически не существовало, не хватало современных объектов, привычных стандартов проектирования, инженерии, управления и работы с арендаторами, и девелоперам приходилось самим формировать продукт, объяснять клиентам его ценность, развивать инфраструктуру вокруг площадок и выстраивать доверие к долгосрочной аренде.

Отсутствие качественного предложения в те годы было одновременно и вызовом, и возможностью, отметил Вальков. Спрос со стороны логистических операторов, дистрибьюторов, производителей и ритейла рос, а готовых решений на рынке было немного. Сегодня рынок стал зрелым и разнообразным, у арендаторов появился выбор, а у девелоперов возникла необходимость точно понимать, для кого и под какие задачи создаётся каждый объект.

Поэтому ни средняя арендная ставка, ни средняя вакансия, ни средний объём ввода, по его убеждению, не могут оставаться единственными ориентирами. Эти показатели отражают общую динамику, но не отвечают на вопрос, насколько конкретный склад подходит под операционную модель клиента. Один объект может стоять на первой линии ключевой трассы, иметь выезд на ЦКАД, современные инженерные решения, достаточные мощности, качественные полы, нужное количество доков и продуманную территорию, а другой способен уступать ему и по расположению, и по техническим параметрам, и по возможностям для организации процессов. Формально оба склада относятся к одному сегменту, но для арендатора это разные продукты с разной экономикой.

Конкурентоспособность индустриального парка сегодня определяется общей эффективностью для бизнеса, пояснил девелопер. Значение имеют скорость запуска, эксплуатационные расходы, возможность разместить сортировочную или производственную технологию, транспортная сеть, безопасность, качество инфраструктуры и перспектива расширения внутри одной локации. Площадка с более высокой заявленной ставкой при этом может оказаться выгоднее для арендатора за счёт меньших операционных расходов и отсутствия затрат на адаптацию помещения.

В таких условиях, по мнению Валькова, хорошо работает модель поэтапного развития парка, которая позволяет учитывать актуальный спрос и запросы резидентов на каждой стадии проекта. Она даёт возможность предлагать готовые блоки для быстрого запуска, предусматривать индивидуальные решения для производства и логистики и создавать условия для дальнейшего роста компаний в рамках одного проекта.

Индустриальный парк «Северные Врата» расположен на Дмитровском направлении, в одном из ключевых промышленно-складских коридоров Московского региона, с выездом на А-107 и ЦКАД. Север, по словам девелопера, остаётся важным логистическим хабом, хотя объём качественного предложения здесь заметно меньше, чем на юге региона. Вместе с тем сильное расположение, подчеркнул Вальков, составляет лишь часть продукта: арендаторам нужна готовность объекта к работе, то есть современная инженерия, подходящие технические характеристики, энергоэффективность, возможность быстро наладить процессы и соответствовать внутренним корпоративным стандартам.

Задача девелопера, по его словам, состоит в том, чтобы постоянно держать в поле зрения экономику проекта, темпы строительства, состояние спроса, запросы потенциальных резидентов, развитие инфраструктуры и доступность финансирования, вовремя корректируя параметры каждой фазы и не теряя ни качества продукта, ни темпа реализации. Успех большого индустриального парка, резюмировал Вальков, зависит от того, насколько профессионально команда замечает изменения и перестраивает стратегию, а будущее остаётся за проектами, которые предлагают бизнесу готовое, надёжное и понятное решение для развития операций.