Не только Убуд и Чангу: где на Бали формируются новые точки роста недвижимости

Когда разговор заходит о рынке недвижимости Бали, чаще всего вспоминают Убуд, Чангу или Семиньяк. Эти районы уже давно стали символами островной инвестиционной карты и стабильно притягивают внимание девелоперов и покупателей. Однако за последние годы география интереса заметно расширилась. Все больше инвесторов начинают смотреть на северные и восточные районы острова, а также на локации, которые еще недавно считались периферийными и не входили в список очевидных направлений для вложений.

Основатель девелоперской компании Emy Bali Group Александр Щербин отмечает, что на острове по-прежнему работает довольно характерная для курортных рынков логика: качественное предложение способно само по себе формировать спрос. По его словам, если в новой точке появляется продуманный и понятный по концепции проект, то арендаторы и туристы довольно быстро начинают туда приезжать — даже в тех местах, где пока нет плотной застройки или привычной курортной инфраструктуры. Природный ландшафт Бали в целом достаточно равномерно привлекателен, а гости острова редко ограничиваются одним районом и активно перемещаются между разными частями острова.

В то же время эксперт предупреждает, что ориентироваться исключительно на красивые рендеры и презентации девелоперов может быть рискованно. Гораздо важнее обращать внимание на последовательные реальные изменения в локации — прежде всего на инфраструктурные проекты и на участие крупных игроков рынка. В качестве примера он приводит район Санур. Долгое время эта часть Бали воспринималась как более спокойная альтернатива шумным туристическим зонам, однако сегодня ее развитие выглядит достаточно системным. Здесь обновляется набережная, строится новый торговый центр, модернизируется дорожная сеть, формируется медицинский кластер, а международные гостиничные сети проявляют все более заметный интерес к этой территории. В совокупности такие процессы выглядят частью долгосрочной стратегии развития района.

При этом Щербин подчеркивает, что удаленность или слабая известность локации на Бали не всегда означает высокий риск для инвестора. Туристическая аудитория острова активно исследует новые районы, многие гости возвращаются на Бали неоднократно и каждый раз выбирают новые места для проживания. Поэтому появление качественного проекта с четкой концепцией может достаточно быстро сформировать спрос, особенно если на старте в локации практически нет конкуренции.

Девелопер и сооснователь LOYO & BONDAR Филипп Орлов предлагает рассматривать ситуацию на рынке шире и не делать слишком поспешных выводов о «перегретости» острова. По его мнению, говорить о том, что весь рынок Бали достиг предельных значений, пока преждевременно. Да, отдельные районы, прежде всего Семиньяк и некоторые популярные прибрежные зоны, развивались раньше других и сегодня отличаются более высокой стоимостью. Однако это вовсе не означает, что остальные территории автоматически недооценены или гарантированно обладают более высоким инвестиционным потенциалом.

Если сравнить, к примеру, центральную часть Убуда с севером острова, различия становятся очевидными. Северные районы пока заметно уступают по уровню туристического потока и по насыщенности инфраструктуры. В то же время именно в этом факторе Орлов видит определенные возможности для долгосрочных инвестиций. Более доступная стоимость земли в таких локациях способна компенсировать меньший поток гостей, но только в том случае, если проект изначально рассчитан с учетом местной логистики и особенностей аудитории.

По словам эксперта, при покупке земли или объекта в развивающихся районах особое внимание стоит уделять юридическим деталям. Важны статус земельного участка, условия аренды, сроки договоров, доступ к коммуникациям и перспективы подключения дорог. Кроме того, нельзя игнорировать вопрос транспортной доступности. Удаленность от аэропорта и основных туристических маршрутов напрямую влияет на будущую загрузку объектов и скорость возврата инвестиций.

Отдельной особенностью Бали Орлов называет структуру локальной инфраструктуры. В отличие от многих курортных стран, где инфраструктура сосредоточена внутри крупных комплексов, на острове она чаще формируется на уровне района. Рестораны, фитнес-студии, коворкинги, спа и сервисы распределены по всей территории, а не замыкаются внутри одного проекта. Именно поэтому дорогостоящая внутренняя инфраструктура не всегда увеличивает доходность объекта. Нередко более эффективной стратегией становится выбор удачного расположения внутри уже сложившейся среды.

Несмотря на разные подходы, оба эксперта сходятся в одном: одной из наиболее сбалансированных локаций на сегодняшний день остается центральная часть Убуда и его ближайшие окрестности. Этот район продолжает привлекать устойчивый поток гостей. Сюда приезжают как туристы с побережья, так и экспаты, которые нередко проводят здесь выходные. При этом стоимость земли в Убуде пока остается заметно ниже, чем в наиболее популярных прибрежных районах.

Среди менее очевидных, но перспективных направлений Александр Щербин отдельно выделяет Санур, развитие которого поддерживается государственными программами и крупными инфраструктурными проектами. Филипп Орлов, в свою очередь, считает более перспективной стратегию точечных проектов внутри уже сформированных туристических зон, где стоимость входа в рынок еще позволяет рассчитывать на дальнейший рост.

В итоге оба девелопера приходят к похожему выводу: «золотая» локация на Бали формируется не случайно. Обычно этому предшествует сочетание нескольких факторов — удобная транспортная доступность, реальные инвестиции в инфраструктуру, понятные юридические условия и постепенное появление крупных игроков. Именно такая последовательность изменений со временем превращает тихий район в территорию с устойчивым и растущим спросом.